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相続した土地を兄弟(姉妹)で分ける方法は?土地相続方法のメリット・デメリットを解説!

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親が亡くなったことによる遺産相続では、遺産の内の約5割に不動産が含まれています。

親が土地を残していた場合、残された遺族によるその土地の分け方でよく揉め事が起きます。

現金であれば相続人の頭数で割って事は解決しますが、土地の場合はそうもいきません。また、分割の方法によっては土地の評価額が変わってきます。

土地相続人が3人の子供だった場合の相続方法

例えば、土地の相続人がA・B・Cの3人の子供だった場合、相続方法としては以下の3つがあります。

  1. 土地を3等分に分筆し、それぞれが相続する
  2. 土地全体を3人の共有という形で相続する
  3. Aが1人で相続し、BとCに相続割合分の現金を支払う

土地を3等分に分筆しそれぞれが相続する方法

土地を3つに分け、A・B・Cそれぞれが名義人になります。相続の場合、原則として取得者ごとに各宅地が評価されるため、3つの土地が同じ評価額になるとは限りません。

3等分に分筆して相続するメリット

仮に、相続した土地が2つ以上の道路に面した土地だった場合、利用価値が高いことから評価額が高くなるため、分筆して分けた方が評価の安くなることがあります。

また、分筆すれば、兄弟3人がそれぞれ自由に自分の土地を利用できるようになります。

3等分に分筆して相続するデメリット

土地が狭い場合は、実質的な利用価値が薄れます。

また、道路に面している、間口より奥行きが長い、など土地の状況によって、同じ面積であっても評価額が同じになるとは限らないため、分割の仕方が非常に難しくなります。

不合理分割とは?

通常の宅地として利用できそうもない以下のような不合理な分割をした場合は(不合理分割)、分割する前の一つの土地として評価されます。

  • 宅地としては役に立たない間口や奥行などの土地分割
  • 宅地として適さないいびつな不整形地を含んだ土地分割
  • 現状の利用状況を無視した土地分割

不合理分割をする理由は、相続における相続税を抑えるために、土地の評価額を下げようとするからです。

相続税は取得した土地の評価額に基づいて計算されるため、故意に評価額の下がる土地分割をすることがあります。

そのような租税の公平性を害する不合理分割を行った場合は分割がなかったものとされ、分割前の宅地を一つの画地として評価された上で課税総額が決まります。

そして、各取得者の土地の評価額の割合(面積比)によって課税総額が案分されます。

土地全体を3人で共有する方法

土地の相続の実態としては共有となることが非常に多くあります。

その要因としては、相続人全員が土地の権利を主張する、全てを法定相続分通りにした方が分割協議がまとまりやすい、土地の平等な分け方が決まらない、などがあります。

なお、共有の場合は宅地全体を一つの土地として評価されます。

全体を3人で共有するメリット

将来、売却するとなった場合は、中途半端な大きさの土地をそれぞれが所有しているよりも、利便性の高い大きな土地の方が有利になります。

全体を3人で共有するデメリット

3人が共同で土地を利用できれば問題ありませんが、例えばAだけがその土地に家を建ててほとんどの土地を独り占めするようだと、BとCは権利を活用できないため、納得しません。

また、相続を重ねるごとに所有者が増えて複雑になり、売却したいと思った時に全員の意思をまとめることが不可能になります。

Aが1人で相続しBとCに相続割合分の現金を支払う方法

代償分割と言われる方法です。例えば、Aが相続地の上に建っている被相続人の家で被相続人と同居していた場合などに有効な方法となります。

土地の共有におけるデメリットが無くなり、後々のためには一番すっきりした分割法と言えます。

例えば、土地の評価額が3,600万円だった際に、Aが土地を相続し、その代わりにAがBとCにそれぞれ1,200万円ずつ現金を支払います。

ただこの方法では、AがBとCに支払うだけの現金を用意できることが前提になります。

現金を支払えないのでお金を借りたいと言っている人がいますが、現金が無いのに代償分割をすると、さらに揉めることになるのでおすすめはできません。

換価分割方補とは?その条件は?

全員が土地の所有にこだわらないのであれば「換価分割」という方法があり、土地を売却した上で、売却代金を3人で分割します。

結果的に、現金を分割するのと同じことになり、不動産を手放すことからその後の固定資産税などの税金の負担もなくなります。

ただし、3人の内の誰か1人が売却に反対するとこの方法は取れません。

また、売却に賛成でも、売却価格に納得できないという場合も同様です。

なお、買い手がすぐに見つからないということもあるため、とりあえず②の共有の形を取っておく手もあります。

土地は高額な遺産であるため、後々兄弟間でしこりを残さないような分割方法が大切です。将来に渡った土地の利用価値をよく検討した上で、判断することが肝心です。

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